Compre REITs quando houver sangue nas ruas

DNY59

Co-produzido por Austin Rogers para High Yield Landlord

Há sangue na rua REIT.

No momento em que este livro foi escrito, os fundos de investimento imobiliário ("REITs") (VNQ) caíram mais de 30% em relação ao seu recorde histórico, quase tanto quanto as profundezas de sua liquidação durante os estágios iniciais da pandemia do COVID-19.

O ditado original de "compre quando houver sangue nas ruas" veio do Barão Rothschild no século 18, quando uma guerra (ou pelo menos o boato de uma) causou uma forte liquidação nos preços dos ativos.

É o tipo de princípio fácil de dizer e difícil de praticar. É chamado "contrário" por uma razão!

É raro ver qualquer ação ou ativo cair drasticamente no preço quando absolutamente nada está errado com ele. Às vezes, o preço de uma ação pode simplesmente ultrapassar seu valor fundamental e exigir um processo de racionalização para alinhar os dois novamente. Mas normalmente, uma liquidação de mais de 30% indica a percepção do mercado de que o risco de uma ação aumentou.

Para REITs, os riscos são numerosos agora:

Um dos maiores problemas para os REITs no momento é a escassez de capital.

O que isso significa?

Isso significa que, como os preços das ações estão baixos e os preços da dívida estão altos, os REITs têm muita dificuldade em levantar capital a custos baixos o suficiente para tornar lucrativos os investimentos em crescimento.

Como resultado desses custos de capital mais altos, a atividade de levantamento de capital REIT está entrando em colapso.

Em abril, os REITs levantaram mais de 60% menos capital e capital de terceiros do que no mesmo mês do ano anterior e cerca de 43% menos do que no mês anterior. Uma queda de mais de 40% na atividade de levantamento de capital mês a mês é incrível e indica a gravidade do problema de escassez de capital para REITs.

Os problemas que os REITs (especialmente alguns como REITs de escritório) enfrentam são reais. Nós não os negamos.

Mas olhar apenas para os problemas sem considerar os pontos fortes e as oportunidades é como apostar em um boxeador sem saber contra quem ele lutará no ringue!

Em outras palavras, seria como apostar contra um boxeador sabendo que perdeu sua última luta sem saber mais nada sobre ele.

Então, vamos ver alguns dos pontos fortes dos REITs para obter uma imagem mais completa.

Conforme explicado em um artigo anterior, custos mais altos de capital criam problemas de curto prazo, mas ganhos de longo prazo para os REITs.

Por que?

Porque os mesmos altos custos de capital que impedem os investimentos de crescimento dos REITs hoje também estão fazendo com que os desenvolvedores recuem em novas construções. Significativamente menos construção nova hoje significa significativamente menos oferta de novos edifícios em alguns anos.

Como em tudo na economia, trata-se de oferta e demanda. As taxas de aluguel, como todos os preços na economia, são determinadas pela oferta e demanda. Menos novas construções iniciadas hoje significam menos competição pelos portfólios de propriedades existentes dos REITs em alguns anos.

Paradoxalmente, no entanto, os pipelines de desenvolvimento de REIT estão coletivamente em seu nível mais alto da história. Isso se deve em parte ao custo mais alto de construção, mas também indica que os REITs, em geral, têm acesso melhor e mais amplo ao capital do que outros desenvolvedores.

NAREIT

Observe também que cerca de 1/3 de todo o pipeline de desenvolvimento do REITdom é para propriedades de escritório. Embora muitos desses projetos provavelmente sejam adiados ou cancelados, ainda é importante ressaltar que os desenvolvimentos para outros setores imobiliários permanecem modestos.

Enquanto isso, fora do setor de escritórios, a demanda por imóveis comerciais continua forte.

O varejo multilocatário (shopping centers) oferece um exemplo particularmente marcante disso.

Marcus & Millichap

Enquanto os imóveis de varejo dos EUA desfrutam de uma das taxas de vacância mais baixas em décadas, as conclusões de novos shopping centers permanecem silenciosas. E, certamente, com o aumento dos custos de capital, os desenvolvedores recuarão ainda mais na construção de novos espaços de varejo.

Mais uma boa notícia para os REITs de varejo é que as taxas de capitalização aumentaram recentemente e as transações se desviaram para centros em mercados menores que apresentam taxas de capitalização mais altas de qualquer maneira.